编者按：房产抵押是最为常见的企业贷款担保方式，不过并非所有的房产都可用于抵押贷款，而想要成功申请二次贷款，在首次办理行尝试往往成功率更高。而与此同时，有些人为了能接到贷款，不惜一切非法手段，再次小编提醒借贷有道。房天下综合整理的关于房屋二次抵押贷款流程的信息，为您解决房屋二次抵押贷款中存在的问题。

　　编者按：房产抵押是最为常见的企业贷款担保方式，不过并非所有的房产都可用于抵押贷款，而想要成功申请二次贷款，在首次办理行尝试往往成功率更高。而与此同时，有些人为了能接到贷款，不惜一切非法手段，再次小编提醒借贷有道，切勿以非法方式非法途径骗贷。房天下综合整理的关于房屋二次抵押贷款流程的信息，为您解决房屋二次抵押贷款中存在的问题。

　　江南都市报2011年11月26日报道22日，南昌市公安局依法对涉嫌以支付高额利息、高回报为诱饵非法吸收巨额公众存款的李卫红等人采取强制措施。南昌的民间借贷市场如何？风险如何？记者昨日对此展开了调查。

　　昨日上午10时许，在阳明路上的某家公司，记者看到客服大厅内空无一人，正大门上悬着一把铁锁。侧门一男子得知记者想贷款10万元时，眼神中流露出不屑“大厅还没正式营业，我们都是几十万上百万地贷出去。”该男子说，个人贷款要走关系，月息3分左右，“跟银行比是有点高，对急着用钱的人而言还是可以接受的，但我们做得少。”

　　叠山路上某家公司的工作人员则直接要求记者出示抵押材料，10万元起贷，利息在基准利率的4倍以内。“抵押物必须是不动产，而且我们不接受二次抵押。”该名工作人员说，该公司对客户的贷款用途也有明确要求，只能是经营活动中正常资金需求及消费需求，贷款上限是750万元。当得知记者满足以上所有条件后，该名工作人员话锋一转，称暂时不能决定放贷与否，要等公司负责人决定。昨日晚间，记者再次致电该工作人员，她明确告知记者，因为贷款数额太小，不在公司考虑范围之内。

　　江西邦骏企业服务公司长期开展中小企业融资业务，该公司负责人告诉记者，目前南昌个人的很难贷下来，企业的也有难度，贷款公司比较喜欢做大宗业务，只有刚刚入市的小公司才乐意贷给个人。

　　据媒体2009年披露的数据，当时我省民间借贷规模约为1400亿元，占全省信用总量的五分之一。南昌一名银行业人士向记者透露，近两年来我省民间借贷发展较快，南昌占据全省三分之一以上的份额，除了正规的贷款公司，黑市借贷也非常活跃。

　　按照该名人士的指引，记者联系上一家黑市借贷公司，接电线万元以上随时可以拿钱，“看你贷多久，七八分的月息，手续简单，可以不要抵押。”这样的利息相当于年息84%-96%，远远超过银行同类贷款利率4倍的上限。

　　记者通过网上查询到的地址，在南京西路一家写字楼找到了这家名叫“鸿远融资”公司的办公室，但大门紧闭，门锁上布满灰尘。“我们很少在公司，都在外面跑业务，想贷款带好身份证、户口本来找我。”该名业务员在电话中说。

　　贷款不要抵押，万一出现还贷难怎么办？江西邦骏企业服务公司的负责人告诉记者，这种黑市借贷公司一般都有江湖背景，有了身份证和户口本就能找到贷款者及其家人，再加上一些非常规手段，要追回贷款及利息并不难。

　　江西邦骏企业服务公司的负责人称，他们经常在企业与贷款公司之间牵线搭桥，从中收取一定的服务费，“走到民间借贷这一步，是企业万不得已的选择。”该名负责人说。

　　昌东工业区一家服装企业的李经理对此深有体会。“在亲戚朋友、银行、贷款公司那里都借不到钱的时候，只能去找民间借贷了，这个时候能贷到钱就算菩萨保佑了。”李经理说，有的时候订单出去了，货款没到账，又赶在要给工人发工资。“这样借钱是万不得已的选择，再高的利息也得扛，不然厂子就完了。”李经理告诉记者，他接触过的月息是5分，贷了3个月，货款一到账他立即全部还清了。“他们后来又说可以给我贷，但我还线万，利息太重了。”

　　人民银行南昌中心支行11月中旬发布的数据显示，10月末，我省金融机构本外币各项存款余额为13790.40亿元，比上月末减少24.81亿元，同比少增37.26亿元，银行“存款搬家”的现象愈发明显。分析人士指出，存款下滑的主要原因除资金返回到股市外，也不排除部分存款流入到民间借贷市场。

　　在南昌一家通讯公司供职的曾女士有房有车，手里还有部分闲钱，投资股市不明朗，今年初听人说放贷利息挺高的，就把钱交给一家贷款公司打理。“开始给我的是3分的月息，投50万我每个月收利息就有1.5万，感觉跟做梦一样。”曾女士告诉记者，下半年贷款公司支付利息就开始出现延时，明明事先约好每月15日支付利息，总是要拖到月底。曾女士在8月份抽回了30万元，剩下20万元继续放贷。“后来温州、抚州都出现了借贷危及，我也整天提心吊胆的，目前已将资金全部抽回来了。”

　　理财周刊2012年11月19日报道在朋友提醒下，罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的，而非租用，所以银行很快接受了他的抵押贷款申请，为公司提供了80万元贷款，加上可支配的流动资金，他顺利购下了这批面料。

　　毋庸置疑，房屋二次抵押贷款流程相对比较复杂，房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道，基本上，各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中，有房产的占据了多数，也使得这一方式更具可行性。

　　房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛，既包括了营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆酒店等，也包括住宅。因此，在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款，那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的，只要企业主有个人房产，也可以作为抵押物为企业申请贷款。

　　对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明，企业的账目报表并不规范，甚至一些老板为了合理避税的目的，会造成企业资产比实际少的情况，而这些都可能给融资制造麻烦。

　　据银行信贷员介绍，不少小企业主的财务报表都很“难看”，但深入实地考察，却会发现情况要好于报表所呈现的，企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下，如果企业使用房产抵押的方式申请贷款，成功率要高出很多，在审核时往往可以“加分”不少。

　　实际上，像睿元这种情况，也属于二次抵押的一种，据了解，目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。

　　原因是，如果两个贷款行并非一家，一旦出现企业，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加操作难度。所以遇到此类业务，一般银行会要求房产主把抵押贷款做个转移手续。

　　银行专家表示，二次抵押贷款对企业的好处在于，首先强化了担保方式，更容易获得贷款，其次随着时间推移，房产按揭部分的还款可以降低贷款金额，空出来的部分可以变成现金，为企业提供营运资金的支持；三是房产增值部分可以变为现金。

　　而之所以能做二次抵押的企业厂房、商铺比较少，是因为较多银行在为一家企业提供房产抵押贷款时，会提出要求，不能在其他银行做二次抵押贷款业务，所以，尽管不少银行可以接受二次抵押方式，但业务量较少。

　　在上家银行没有提出相关要求前提下，同时，在房产价值与抵押贷款金额相比有较大空间的情况下，不少银行会接受二次抵押，上海农商银行就是其中之一。据有关负责人介绍，若首次贷款就在上海农商行进行，申请的成功率会高出许多。前后两次的授信额度一般不超过抵押物价值的70%。而如果首次贷款并非在农商行进行，企业可找担保公司提供剩余价值追加抵押担保，或是反担保给政策性担保公司。

　　企业资质良好也是房屋二次抵押贷款成功的重要条件，银行会考虑，一旦出现，房产处置涉及到两家银行，难度较大，所以，银行只有对企业自身经营情况比较认可、风险性较小的情况下，才会同意二次抵押贷款。

　　“有些企业的厂房、商铺等均放在一起做成了一个或较少的产证，单体价值比较高，无法在办理抵押贷款业务时拆开操作，而通过二次抵押贷款就可以解决小额多次的贷款模式。”有银行专家指出了二次抵押贷款的又一好处，但前提是不能在授信合同中约定，不允许他行开展二次抵押贷款业务。